In sintesi
- Le categorie Cat A e Cat B sono consuetudine di mercato: la letteratura professionale di settore afferma esplicitamente che una definizione standard non esiste e che il perimetro va scritto nei documenti contrattuali.
- A Milano e a Roma un fit out di standard medio costa 1.250 €/mq nel 2026, con la rimessa in pristino stimata a 135 €/mq (Cushman & Wakefield, Office Fit-Out Cost Guide 2026, Italy).
- La media EMEA per un ufficio corporate di qualità media è 1.960 €/mq, in crescita del 5-7% su base annua; impianti meccanici, elettrici, sicurezza, IT e audiovisivi assorbono oltre il 40% della spesa (JLL, maggio 2026).
- Il building management system ha una norma di riferimento (serie ISO 16484) e un obbligo europeo: la Direttiva (UE) 2024/1275 impone i sistemi di automazione e controllo negli edifici non residenziali sopra 290 kW dal 31 dicembre 2024 e sopra 70 kW dal 31 dicembre 2029.
- Meeting pod e phone booth hanno un metodo di misura comparabile dal 2020 con la norma ISO 23351-1, che classifica la riduzione del livello di parola in classi da A+ a D. Su undici cabine testate in laboratorio i valori misurati vanno da 15,0 a 30,3 dB, con cinque prodotti nella classe più bassa e nessuno in A+.
Perché queste sei voci stanno insieme
Chi allestisce un ufficio incontra queste sei parole nello stesso preventivo. Le prime tre descrivono la stratificazione dei lavori: il fit out è il processo, Cat A e Cat B sono i due livelli in cui il mercato anglosassone lo divide, con effetti diretti su chi paga e su cosa resta a fine contratto. Le altre tre descrivono la dotazione: il sistema che governa impianti e consumi, e i due arredi acustici che hanno cambiato l’ergonomia dell’open space.
La parte 1 di questo dizionario copre gestione e modelli di servizio. Questa parte 2 entra nel cantiere e nella dotazione tecnica, con i costi 2026 per Milano e Roma dove disponibili.
Office Fit out
Definizione. Processo che rende gli interni di un edificio idonei all’occupazione, a valle della realizzazione del guscio (shell and core). La definizione operativa più diffusa nel settore anglosassone lo descrive come il completamento degli spazi interni dopo che lo sviluppatore ha consegnato l’involucro. Nessuna norma ISO o EN definisce il termine. Il riferimento professionale è la BCO Guide to Fit-Out della British Council for Offices.
Storia. La BCO pubblica un’edizione della Guide to Fit-Out nel 2011. Il 30 gennaio 2025 lancia la terza edizione, primo aggiornamento in quattordici anni, sviluppata sotto la guida di Neil Pennell (Landsec) e Peter Williams (Stanhope) con oltre cento professionisti coinvolti, con attenzione dichiarata ai modelli di lavoro ibrido e alla transizione net zero. Sul versante degli obblighi di fine locazione, il riferimento è lo standard RICS Dilapidations, settima edizione pubblicata a settembre 2016 ed efficace dal 1° dicembre 2016, riemesso come professional standard nel dicembre 2023.
Utilizzo. Il fit out si contrattualizza in tre punti: perimetro delle opere, chi le finanzia, cosa succede alla scadenza. Quest’ultimo passa dalle dilapidations, che RICS definisce come il processo legato alla contestazione di un inadempimento contrattuale riguardo alle condizioni o all’uso dell’immobile, tipicamente formalizzato in uno Schedule of Dilapidations. RICS distingue lo schedule interim, redatto durante il contratto, e quello terminal, redatto alla scadenza con gli obblighi di riconsegna e di reinstatement.
Vantaggi. Un fit out ben specificato allinea lo spazio ai processi di lavoro reali, mette a budget in una sola volta impianti e arredo, e produce la documentazione tecnica che serve per certificazioni e manutenzione. Il presupposto è la chiarezza contrattuale sul perimetro, dato che la nomenclatura di mercato lascia margini di interpretazione.
Bibliografia.
- British Council for Offices, Guide to Fit-Out, 3ª edizione, 2025. bco.org.uk/publications/about-our-guides/guide-to-fit-out
- JLL, EMEA office fit-out costs guide 2026, 14 maggio 2026. jll.com/en-uk/guides/emea-fit-out-costs-guide
- RICS, Dilapidations, RICS professional standard, England and Wales, 7ª ed., 2016, riemessa 2023. rics.org
Category A fit out
Definizione. Livello di allestimento che rende uno spazio commercializzabile, a carico della proprietà o dello sviluppatore. Il contenuto tipico comprende pavimenti sopraelevati, controsoffitti di base, illuminazione (di norma lineare), distribuzione degli impianti meccanici ed elettrici, riscaldamento e raffrescamento, impianti antincendio, finiture superficiali di base e schermature delle finestre.
Il dato più importante su questa voce riguarda la sua natura: la letteratura di settore afferma che una definizione standard non esiste e che la documentazione contrattuale deve specificare l’esatto perimetro. Trattare Cat A come uno standard normato porta a confronti fra offerte disomogenee.
Storia. Il documento BCO che orienta la specifica dell’edificio a uffici è la Guide to Specification, nell’edizione 2019 con aggiornamento annunciato il 16 febbraio 2023. Quell’aggiornamento ha portato la densità di occupazione di riferimento da 8 a 10 mq per persona, ha fissato come target minimo per i nuovi edifici BREEAM Excellent e NABERS UK a cinque stelle, ha ridotto lo small power da 100 a 60 W per persona e ha esteso le luci strutturali a 6,0 e 7,5 metri per favorire materiali alternativi come il legno. Il Cat A+ compare nella letteratura professionale nel 2023, descritto da Brodies LLP come ibrido fra Cat A e Cat B, spesso chiamato spazio plug and play, con cucine, servizi, partizioni, infrastruttura IT, arredo e impianti completi.
Utilizzo. In una trattativa il Cat A definisce il punto di partenza consegnato dalla proprietà. Nel Cat A+ la proprietà anticipa anche l’allestimento finale, e come nota Brodies il conduttore non sostiene costi iniziali di fit out mentre le condizioni economiche cambiano in termini di canone e incentivi, perché la proprietà deve recuperare quanto ha investito.
Vantaggi. Per chi occupa, uno spazio in Cat A ben documentato riduce l’incertezza sulla base impiantistica e consente di preventivare con precisione le opere di personalizzazione. Il Cat A+ elimina la fase di cantiere e comprime i tempi di ingresso.
Bibliografia.
- British Council for Offices, Guide to Specification, ed. 2019 con aggiornamento 2023. bco.org.uk/publications/about-our-guides/guide-to-specification
- British Council for Offices, BCO announces new recommendations for greener and healthier offices, 16 febbraio 2023. bco.org.uk
- Hall, L. e Hunter, P., Plug and play (Cat A+) fit-out, Brodies LLP, 23 ottobre 2023. brodies.com/insights/real-estate/plug-and-play-cat-a-fit-out/
- Designing Buildings Wiki, Fit out of buildings (sull’assenza di una definizione standard). designingbuildings.co.uk/wiki/Fit_out_of_buildings
Category B Fit-Out
Definizione. Completamento dello spazio secondo le esigenze specifiche di chi lo occupa. Il contenuto tipico comprende partizioni per uffici chiusi e sale riunioni, finiture finali, branding, segnaletica e wayfinding, arredo e FF&E, cucine e aree ristoro, accoglienza, illuminazione dedicata, distribuzione di potenza e dati, controllo accessi, ICT e apparati audiovisivi.
Storia. La nomenclatura Cat A e Cat B si è consolidata nella pratica del mercato britannico degli uffici e viene descritta in modo convergente dalla letteratura professionale, con la precisazione che una fonte normativa non esiste. Nessun documento reperibile attribuisce la coniatura della coppia terminologica a un ente o a una data.
Utilizzo. Il Cat B è finanziato da chi occupa, mentre il Cat A resta a carico della proprietà. Nel Cat A+ l’anticipo è della proprietà, che lo recupera attraverso canone e incentivi. In sede di trattativa vanno definiti tre elementi: il perimetro esatto delle opere, l’eventuale contributo della proprietà, e l’obbligo di rimozione a fine contratto, che è la voce che il mercato quantifica come reinstatement.
Vantaggi. Il Cat B è la parte che traduce l’organizzazione del lavoro in spazio: rapporto fra postazioni e sale, densità, aree di concentrazione, rappresentazione del marchio. Governato bene, è anche la leva che riduce la superficie complessiva necessaria, perché consente di dimensionare le funzioni sull’uso reale.
Bibliografia.
- Durksen, J. e Rimmer, J., Office fit-out: what’s the difference between a Cat A and Cat B?, M Moser Associates, 25 ottobre 2023. mmoser.com/ideas/office-fit-out-difference-cat-a-and-cat-b/
- Cushman & Wakefield, Office Fit-Out Cost Guide, Italy, 2026. cushmanwakefield.com/en/italy/insights/office-fit-out-cost-guide
- RICS, Dilapidations, 7ª ed., 2016, riemessa 2023. rics.org
Nota metodologica: le durate tipiche di un cantiere Cat B e il rapporto quantitativo fra contributo della proprietà e mesi di canone gratuito circolano in forma aneddotica. Nelle fonti primarie consultate non esistono valori di riferimento verificabili, quindi vanno chiesti caso per caso.
Building management system (BMS)
Definizione. Sistema che monitora e regola gli impianti di un edificio (climatizzazione, ventilazione, illuminazione, energia, accessi, antincendio) da un’unica piattaforma di supervisione. Il termine normato a livello internazionale è BACS, Building Automation and Control Systems, oggetto della serie ISO 16484. La parte 1, nell’edizione ISO 16484-1:2024, specifica i principi guida per progettazione, engineering, installazione e completamento del sistema, e per l’integrazione di altri sistemi al suo interno.
Storia. Nel 1883 Warren S. Johnson brevetta l’electric tele-thermoscope, primo termostato elettrico d’ambiente; nel 1885 fonda con William Plankinton la Johnson Electric Service Company a Milwaukee. Nel 1922 arriva il sistema pneumatico, con risparmi di combustibile dichiarati fino al 35%. Nel 1972 il JC/80 è il primo mini-computer per il controllo degli impianti di edificio, con riduzione dei consumi dichiarata del 30%. Nel 1990 debutta Metasys, che integra clima, energia, illuminazione, antincendio e sicurezza.
Sul fronte dei protocolli: nel giugno 1987 si riunisce per la prima volta il comitato di progetto BACnet a Nashville; nel 1995 esce la prima pubblicazione di ANSI/ASHRAE Standard 135 (BACnet), la cui edizione corrente ANSI/ASHRAE 135-2024 è stata pubblicata il 31 dicembre 2024. Il 19 novembre 2003 arriva ISO 16484-5:2003 sul protocollo di comunicazione dati, oggi sostituita dall’edizione 2022. KNX nasce come associazione nel 1999 dalla convergenza di EHS, BatiBUS ed EIB/Instabus, e il suo strato applicativo è normato da ISO/IEC 14543-3-1:2006. LonWorks è normato da ISO/IEC 14908-1:2012.
Utilizzo e obbligo europeo. La Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia impone i BACS negli edifici non residenziali con potenza nominale utile superiore a 290 kW dal 31 dicembre 2024, e superiore a 70 kW dal 31 dicembre 2029, con termine generale di trasposizione al 29 maggio 2026. Le capacità richieste comprendono monitoraggio, registrazione, analisi e regolazione continua dei consumi, benchmarking dell’efficienza, rilevazione delle perdite, interoperabilità fra costruttori diversi e monitoraggio della qualità ambientale interna entro il 29 maggio 2026. Il quadro nasce con la Direttiva 2010/31/UE come modificata dalla 2018/844/UE, e si collega allo schema europeo facoltativo di valutazione della smart readiness istituito dal Regolamento delegato (UE) 2020/2155 del 14 ottobre 2020.
Vantaggi. Consumi misurati anziché stimati, guasti intercettati prima del disservizio, comfort regolato per zona e per fascia oraria, dati storici utilizzabili per certificazioni energetiche e rendicontazione di sostenibilità. Per chi occupa uno spazio in un immobile dotato di BMS, il beneficio pratico più immediato riguarda la stabilità del comfort termico e acustico e la trasparenza sulle voci energetiche.
Bibliografia.
- ISO, ISO 16484-1:2024 Building automation and control systems (BACS). Part 1: Project specification and implementation, 2024. iso.org/standard/84890.html
- Parlamento europeo e Consiglio, Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia (rifusione), 24 aprile 2024. eur-lex.europa.eu/eli/dir/2024/1275/oj
- BACnet Committee, About the BACnet Standard. bacnet.org/about-bacnet-standard/
- Johnson Controls, Our Founder e History. johnsoncontrols.com/about-us/history
Meeting pod
Definizione. Cabina chiusa collocata all’interno di un ambiente aperto, dimensionata per riunioni brevi da due a sei persone, con isolamento acustico, ventilazione, illuminazione e alimentazione elettrica. La norma internazionale di riferimento per la prestazione è ISO 23351-1:2020, pubblicata il 30 giugno 2020, che stabilisce il metodo di laboratorio per misurare la riduzione del livello di parola degli occupanti prodotta da insiemi di arredo e da involucri, escludendo i singoli componenti come schermi e pannelli. La grandezza misurata è la riduzione del livello di parola, indicata come D(S,A) ed espressa in decibel.
Storia. Framery nasce in Finlandia nel 2010 su un episodio documentato dall’azienda: i fondatori lavoravano in un open space, chiesero al capo di spostarsi per telefonare e ricevettero la risposta “compratemi una cabina telefonica”. Il primo prototipo si chiamava Pömpeli, scatola in finlandese, e il primo cliente fu quel capo. Nel 2013 arriva Framery O, con riduzione dichiarata di 30 dB. Nel 2021 Framery One introduce la generazione connessa. Nel 2024 l’azienda dichiara oltre 110.000 cabine prodotte in totale. La pubblicazione di ISO 23351-1 nel 2020 è il passaggio che rende comparabili i claim acustici della categoria.
Utilizzo. I pod si dimensionano sul rapporto fra postazioni e posti in cabina, e servono due funzioni distinte: chiamate e videocall che disturberebbero l’ambiente aperto, e riunioni brevi che non giustificano una sala. Il criterio di scelta tecnico è la classe ISO dichiarata con relativo valore in decibel, insieme al ricambio d’aria e al livello di rumore della ventilazione.
Vantaggi. Riduzione dell’inquinamento acustico nell’open space, disponibilità immediata di uno spazio riservato senza prenotazione, installazione senza opere murarie, possibilità di riposizionamento. Sul piano immobiliare consentono di ottenere privacy in un layout aperto senza modificare le partizioni, quindi senza obblighi di rimessa in pristino.
Bibliografia.
- ISO, ISO 23351-1:2020 Acoustics. Measurement of speech level reduction of furniture ensembles and enclosures. Part 1: Laboratory method, 2020. iso.org/standard/75299.html
- Hongisto, V. e Keränen, J., Acoustic performance of eleven commercial phone booths according to ISO 23351-1, Research Reports from Turku University of Applied Sciences 51, 2020.
- Framery, 15 Years of Inventing Quiet: How Framery Created the Office Pod, 4 giugno 2025. framery.com
Il primato dichiarato da Framery sulla prima cabina commerciale al mondo è un’affermazione dell’azienda su se stessa e va attribuita come tale.
Phone booth
Definizione. Cabina acustica per una persona, talvolta due, collocata in ufficio aperto per telefonate e videochiamate, con ventilazione, illuminazione e alimentazione. La prestazione si misura e si classifica con ISO 23351-1:2020, come per i meeting pod. Nessuna norma definisce il termine, e ISO parla di insiemi di arredo e involucri.
Storia. L’origine del prodotto è la citazione letterale della cabina telefonica, come racconta la storia di Framery del 2010. Il 15 agosto 2018 TechCrunch documenta il lancio di ROOM, fondata a New York da Morten Meisner-Jensen e Brian Chen: ROOM One veniva proposta a 3.495 dollari con spedizione gratuita, contro i 6.000-12.000 dollari dei concorrenti dell’epoca, costruita in bottiglie di plastica riciclata e assemblabile in meno di trenta minuti. All’epoca l’azienda aveva meno di un anno, un revenue run rate di 10 milioni di dollari e circa 200 clienti. Lo stesso articolo cita una ricerca di Harvard secondo cui gli uffici aperti avevano ridotto l’interazione faccia a faccia del 73%, spostando la comunicazione sulla posta elettronica. Con ISO 23351-1 nel 2020 la categoria ottiene un metodo di misura comparabile.
Utilizzo. La dotazione tipica di un piano di lavoro aperto prevede una cabina ogni dieci a venti postazioni, calibrata sull’intensità di videocall. Il parametro discriminante nella scelta è il valore misurato di riduzione del livello di parola dichiarato secondo ISO 23351-1: su undici cabine commerciali testate in laboratorio i valori vanno da 15,0 a 30,3 dB, con cinque prodotti in classe D, due in C, tre in B, uno in A e nessuno in A+. Lo stesso studio rileva una correlazione statistica fra spessore del pavimento della cabina e prestazione acustica, mentre massa totale e volume esterno non risultano correlati.
Vantaggi. Privacy immediata senza prenotazione, riduzione del disturbo per chi lavora vicino, installazione reversibile, costo unitario confrontabile con quello di una postazione arredata. Nei contratti di ufficio servito le cabine sono in dotazione allo spazio comune, quindi non entrano nel CAPEX di chi occupa.
Bibliografia.
- ISO, ISO 23351-1:2020, 2020. iso.org/standard/75299.html
- Hongisto, V. e Keränen, J., Acoustic performance of eleven commercial phone booths according to ISO 23351-1, Turku University of Applied Sciences, 2020.
- TechCrunch, To fight the scourge of open offices, ROOM sells rooms, 15 agosto 2018. techcrunch.com/2018/08/15/room-phone-booths/
Quanto costa allestire un ufficio in Italia nel 2026
Voce | Valore | Fonte, anno, perimetro |
Fit out standard basso | 850 €/mq | Cushman & Wakefield, 2026, Milano e Roma |
Fit out standard medio | 1.250 €/mq | Cushman & Wakefield, 2026, Milano e Roma |
Fit out standard alto | 1.600 €/mq | Cushman & Wakefield, 2026, Milano e Roma |
Rimessa in pristino (reinstatement) | 85 / 135 / 210 €/mq | Cushman & Wakefield, 2026, Milano e Roma |
Crescita costi rispetto al 2025 | +3,8% medio, driver principale il costo del lavoro | Cushman & Wakefield, 2026, Italia |
Media EMEA, ufficio corporate qualità media | 1.960 €/mq, +5-7% su base annua | JLL, 14 maggio 2026, EMEA |
Incidenza impianti M&E, sicurezza, IT e AV | oltre il 40% della spesa totale | JLL, 2026, EMEA |
Incidenza FF&E | circa il 14% dei costi di progetto | JLL, 2026, EMEA |
FAQ
Chi paga il fit out di un ufficio?
Il Cat A è finanziato dalla proprietà per rendere lo spazio commercializzabile. Il Cat B è finanziato da chi occupa. Nel Cat A+ la proprietà anticipa anche l’allestimento finale e lo recupera attraverso canone e incentivi.
Cat A e Cat B sono standard ufficiali?
No. La letteratura professionale del settore afferma che una definizione standard non esiste e raccomanda di specificare il perimetro esatto nei documenti contrattuali.
Quanto costa un fit out a Milano nel 2026?
Secondo Cushman & Wakefield il livello medio è 1.250 €/mq per Milano e Roma nel 2026, con un intervallo fra 850 e 1.600 €/mq secondo la specifica.
Il building management system è obbligatorio?
La Direttiva (UE) 2024/1275 lo impone per gli edifici non residenziali sopra 290 kW di potenza nominale utile dal 31 dicembre 2024 e sopra 70 kW dal 31 dicembre 2029.
Come si confrontano due cabine acustiche?
Sul valore di riduzione del livello di parola misurato secondo ISO 23351-1 e sulla classe corrispondente, da A+ a D. I claim generici in decibel senza riferimento alla norma non sono confrontabili.
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La parte 1 del dizionario copre gestione e modelli di servizio: office management, facility management, tenant experience, flex office, Office as a Service e plug & play office. La parte 3 chiude la serie con metriche e certificazioni: occupancy rate, vacancy rate, desk sharing, hot desking, ESG office, WELL e LEED.
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