Stella33 ha curato per conto di Edizioni Este il supplemento Limitless Workspace, uscito nell’edizione marzo-aprile 2026 di MIT Sloan Management Review Italia. Il progetto ha portato a sistema anni di analisi sul campo, trend globali del flex workspace, riposizionamento di asset complessi, gestione di ambienti di lavoro avanzati in contesti diversi, fondendoli con il rigore delle fonti accademiche e dei principali operatori del settore.
Pietro Martani, CEO e fondatore di Stella33, ha curato la regia editoriale insieme ad Andrea Guida, workplace innovation expert del team. La conversazione ha coinvolto voci di primo piano, da CBRE a Cushman & Wakefield, da Politecnico di Milano a Lendlease, da DILS a Quadrifoglio Group, offrendo una visione a 360 gradi su ciò che l’ufficio sta diventando, e perché questo cambiamento sia strutturale.
Tre rivoluzioni in un decennio
Il filo conduttore del supplemento parte da una lettura storica: l’ufficio come lo abbiamo conosciuto è il prodotto di una cultura manageriale che per decenni ha associato presenza fisica e produttività. Quella cultura ha subito tre scosse profonde in meno di dieci anni.
La prima è stata la digitalizzazione, che ha progressivamente sganciato il lavoro individuale dal luogo. La seconda è stata la pandemia, che ha trasformato in esperienza di massa ciò che era rimasto una possibilità teorica: milioni di knowledge worker hanno scoperto che il lavoro individuale funzionava anche da casa. I dati lo confermano, la media globale si è stabilizzata attorno a 1,2–1,4 giornate di lavoro da remoto a settimana nelle economie avanzate.
La terza rivoluzione è quella dell’intelligenza artificiale generativa. Agisce sul come si lavora, sul quanto e con quali competenze, ridisegnando la natura stessa delle attività svolte in ufficio. Goldman Sachs stima che l’IA possa automatizzare fino al 25% delle attività lavorative nelle economie avanzate; il McKinsey Global Institute indica che entro il 2030 fino al 30% delle ore lavorate negli Stati Uniti potrebbe essere automatizzato. Il Fondo Monetario Internazionale parla di circa il 40% dei lavori globali esposti a trasformazioni guidate dall’IA.
“I grandi cicli tecnologici trasformano il lavoro, spostandolo verso attività a maggiore intensità cognitiva e relazionale. È già successo col telaio meccanico, col foglio di calcolo — e sta succedendo di nuovo.”
La storia economica suggerisce però prudenza verso le interpretazioni lineari. In molti studi legali, l’automazione della revisione documentale ha già ridotto del 60–70% il tempo necessario per le analisi preliminari, e il lavoro rimanente richiede più giudizio, più interazione, più capacità di sintesi. Gli spazi si trasformano in profondità: meno postazioni individuali, più ambienti dedicati alla collaborazione, all’apprendimento, ai servizi.
I dati CBRE lo confermano: nel 2025 lo spazio individuale era sceso al 35% della superficie totale rispetto al 56% del 2021, mentre gli spazi di supporto e le amenity sono cresciuti significativamente.
Il corporate real estate come variabile strategica
Una delle riflessioni più dense del supplemento riguarda il cambio di paradigma nella gestione degli spazi aziendali. L’ufficio si è affermato come leva strategica per attrarre talenti, costruire cultura organizzativa e abilitare performance.
Andrea Guida identifica tre fonti di complessità che il corporate real estate deve oggi affrontare. La prima è la volatilità d’uso: uno spazio progettato attorno a medie statistiche è inadeguato nei picchi e sprecato nei momenti di minor utilizzo. La seconda è la stratificazione dei costi: l’affitto è la voce visibile, ma il costo reale è molto più articolato: facility management, tecnologia, arredi, energia, manutenzione, costi indiretti raramente aggregati. La terza è il disallineamento strutturale tra spazio e organizzazione: le aziende evolvono a una velocità che i contratti immobiliari e i layout fisici faticano a seguire.
La risposta a questa complessità prende il nome di Workspace as a Service: ambienti flessibili, contrattualmente agili, orientati all’esperienza, più vicini a un club o a un hotel di riferimento che all’ufficio tradizionale. È il modello che Stella33 ha sviluppato nei suoi Business Center a Milano Santa Giulia (Spark District), al The Hive di MIND Milano Innovation District e a Palazzo Isola Nova a Venezia.
Il caso Eli Lilly, raccontato nel supplemento con le voci di Marco Benvenuti e Tiziana Lansione, illustra come questo approccio funzioni anche per grandi corporate: la scelta di operare in un ambiente flex multitenant come Stella Santa Giulia risponde alla volontà di allineare lo spazio a bisogni operativi specifici, favorire l’agilità e generare contaminazione tra culture organizzative diverse, ragioni che vanno ben oltre le considerazioni logistiche.
Il mercato degli investimenti: recupero selettivo e nuova gerarchia del valore
Dopo anni difficili, i volumi globali di investimento negli uffici si erano ridotti di oltre il 40% tra il 2019 e il 2023, i segnali di recupero nel 2025–2026 sono netti. I dati CBRE indicano che il tasso medio di occupazione degli uffici ha raggiunto il 53% a livello globale, con picchi fino all’80% in alcune realtà.
La distribuzione del recupero è però selettiva. La polarizzazione tra asset prime in CBD e prodotto secondario nelle aree periferiche rimane marcata. A Milano, i mercati più richiesti mantengono vacancy rates dell’1% per il prodotto Grade A, con canoni prime vicini agli 850 euro al mq all’anno. A Roma, la disponibilità di prodotto premium nel centro storico è al 0,55%.
In questo contesto, il ruolo del flex si è consolidato come componente strutturale dell’asset. JLL stima che gli spazi flessibili rappresentino oggi il 5% dello stock globale di uffici, con proiezioni che indicano una crescita fino all’8–10% entro il 2030. Integrare un operatore flex in un edificio multitenant significa aggiungere un layer di servizi che migliora l’attrattività dell’intero asset e genera relazioni tra tenant diversi.
Il caso Palazzo Isola Nova a Venezia, 18.000 mq rimasti inattivi per oltre vent’anni nel cuore della laguna, lo dimostra con evidenza. Stella33 ha lavorato con Investire SGR per strutturare una strategia in tre fasi: frazionamento commerciale dell’asset, branding e comunicazione per posizionarlo come destinazione professionale unica nel contesto lagunare, sviluppo di un business center e di una clubhouse per attrarre piccole aziende e professionisti in convivenza con locatari tradizionali.
Progettare per il futuro: ABW, cultura e apprendimento continuo
L’ufficio del futuro è un’infrastruttura cognitiva, relazionale e di apprendimento. I principi dell’Activity-Based Working (ABW), spazi diversi per attività diverse, nessuna postazione assegnata, ambienti che supportano sia la concentrazione sia la collaborazione, hanno smesso di essere un esperimento per diventare il modello dominante: CBRE 2026 rileva che i concetti ABW hanno raddoppiato la propria diffusione in un solo anno, passando dal 17% al 40% dei progetti analizzati.
Il punto critico, come sottolinea Katia Gentilucci di Progetto CMR, è la cultura organizzativa che il layout deve esprimere e sostenere. L’ABW funziona solo in presenza di fiducia, autonomia e chiarezza degli obiettivi. Solo il 15–16% delle organizzazioni investe in formazione per manager e dipendenti su come gestire il lavoro ibrido, nonostante la diffusa consapevolezza che questa formazione avrebbe un impatto significativo sulle performance.
La domanda che Stefano Carone di ilPrisma pone è quella giusta: perché le persone dovrebbero scegliere di andare in ufficio se il lavoro può avvenire ovunque? La risposta sta nel senso dell’esperienza: interazione, apprendimento, costruzione di cultura, collisioni creative. Sono queste le dimensioni che danno valore allo spazio fisico e che incidono sull’engagement, sul senso di appartenenza e sulla capacità innovativa delle organizzazioni.
Limitless Workspace: un ecosistema di risorse aperto a tutti
Tra gli aspetti più significativi di questa collaborazione c’è la continuità che ha saputo generare. La pubblicazione cartacea ha aperto a un ecosistema digitale permanente: limitlessworkspace.com
Un sito dedicato agli approfondimenti sul futuro degli spazi di lavoro, che continua ad alimentarsi di analisi, dati e strumenti interattivi. Tra i tool disponibili:
→ Economic Efficiency Score — valuta l’efficienza economica reale di uno spazio ufficio, andando oltre il costo al metro quadro per includere i costi nascosti e il valore generato dall’ambiente di lavoro.
→ Workspace Alignment Index — misura il grado di allineamento tra lo spazio attuale di un’organizzazione e le sue reali esigenze operative e culturali.
→ White Paper — Stato dell’Ufficio nel 2026 — sintesi di dati, tendenze e prospettive elaborate nel supplemento, disponibile gratuitamente.
Lavorare a questo progetto ha significato mettere a sistema anni di lavoro sul campo, l’analisi dei trend globali del flex workspace, la gestione diretta di asset complessi, la relazione quotidiana con aziende che cercano risposte concrete a domande sempre più difficili, e trasformarlo in un contributo che aspira a restare utile nel tempo. L’ufficio continua a trasformarsi. E continuare a capire come farlo bene è il lavoro che ci appartiene.
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