In sintesi
- Occupancy e utilization misurano cose diverse: l’occupancy conta le postazioni assegnate, l’utilization conta quelle effettivamente occupate. CBRE rileva a livello globale occupancy al 111% e utilization al 53%, e i due numeri sono compatibili proprio per questa ragione.
- A Milano il vacancy complessivo degli uffici si attesta al 9,6% e quello del Grade A al 3,6% nella prima metà del 2026 (dati JLL ripresi dalla stampa specializzata). In Europa la disponibilità aggregata è al 9,7% con il Grade A core al 2,8%.
- Il desk sharing è la strategia di dimensionamento, l’hot desking una delle modalità con cui la si attua. In Europa il 61% delle postazioni risulta non assegnato (CBRE, ottobre 2025).
- “ESG office” è espressione di mercato. Il perimetro normato è dato da Tassonomia (Reg. UE 2020/852), SFDR (Reg. UE 2019/2088), CSRD (Dir. UE 2022/2464 e successive modifiche) e dagli standard minimi di prestazione energetica dell’EPBD (Dir. UE 2024/1275), che ragionano per percentili del parco immobiliare nazionale.
- Il green premium sui canoni degli immobili certificati è stimato fra il 7,1% e l’11,6% (JLL, luglio 2024), con una relazione inversa rispetto alla diffusione della certificazione nel mercato locale.
Le metriche che decidono le trattative
Queste sette voci hanno un tratto comune: producono numeri che finiscono in una decisione. Le prime due misurano l’immobile e il mercato, le due successive misurano il rapporto fra persone e postazioni, le ultime tre misurano la qualità certificata dell’edificio.
La differenza fra usarle bene e usarle male sta quasi sempre nel denominatore e nel perimetro. Un vacancy rate senza indicazione del grado dell’immobile e del submercato dice poco. Un occupancy rate senza specificare se conta assegnazioni o presenze può portare a decisioni opposte a quelle corrette. Per ogni voce indichiamo la definizione con la fonte, la storia, l’uso operativo e i dati citabili con anno e perimetro.
Occupancy rate
Definizione. Il termine ha due accezioni che vanno tenute distinte
Nell’accezione immobiliare l’occupancy rate è il complemento del vacancy rate: quota di superficie locata sul totale dello stock. Il benchmark istituzionale statunitense è il Office Experience Exchange Report di BOMA International.
Nell’accezione workplace, la fonte IFMA distingue occupancy rate, percentuale di postazioni allocate tramite assegnazione individuale o di gruppo, da utilization rate, percentuale massima di postazioni occupate nei periodi di maggiore affollamento, tipicamente misurata nelle ore centrali di collaborazione. Con il desk sharing l’occupancy può superare il 100%, perché le persone assegnate sono più delle scrivanie disponibili, mentre l’utilization resta molto più bassa.
Il denominatore. La base di calcolo dipende dallo standard di misurazione delle superfici. Gli IPMS, International Property Measurement Standards, sono promossi dalla IPMS Coalition, costituita l’1 e 2 maggio 2013 in un incontro ospitato dalla Banca Mondiale a Washington, e adottati da RICS. IPMS 1 e 2 misurano l’intero edificio (esternamente e internamente), IPMS 3 misura l’area di occupazione esclusiva, IPMS 4 i perimetri definiti dall’utente. Le pubblicazioni per destinazione (uffici 2014, residenziale 2016, industriale 2018, retail 2019) sono state consolidate in IPMS: All Buildings nel 2023. In Nord America il riferimento è ANSI/BOMA Z65.1-2024 per il calcolo della Rentable Area.
Storia. L’1 e 2 maggio 2013 nasce la IPMS Coalition; a novembre 2014 esce IPMS: Office Buildings, primo standard della serie, che introduce il concetto di IPMS 3; nel 2023 arriva il consolidamento in All Buildings; nel 2024 la versione corrente di ANSI/BOMA Z65.1.
Utilizzo e dati 2026. JLL rileva un’utilization media del 56% nel 2026, in salita dal 54% del 2025, con un divario di 18 punti rispetto al target implicito del 74% e il 70% dei dipendenti in ufficio da tre a cinque giorni a settimana (perimetro globale, 84 organizzazioni, 716 milioni di sq ft). CBRE rileva utilization al 53% nel 2025, da 38% nel 2024 e 35% nel 2023, con picco giornaliero all’80%, sopra la media pre-pandemica del 65-70% (perimetro globale, 303 milioni di sq ft). Un dato di maturità utile: il 78% delle organizzazioni raccoglie dati di occupancy e solo il 34% si dichiara sicuro delle proprie capacità di misurazione (IFMA, 2025).
Vantaggi. Misurare occupancy e utilization separatamente consente di dimensionare la superficie sull’uso reale, di programmare i servizi sui picchi anziché sulle medie, e di negoziare le superfici con dati verificabili. Per un’azienda che valuta un ufficio servito, l’utilization è la metrica che dice quanto spazio proprio serve davvero e quanto conviene consumare a rotazione.
Bibliografia.
- RICS e IPMS Coalition, International Property Measurement Standards: All Buildings, 2023. rics.org
- BOMA International, Office (ANSI/BOMA Z65.1-2024). BOMA 2024 for Office Buildings: Standard Methods of Measurement, 2024. boma.org
- JLL Research, Global Occupancy Planning Benchmark Report 2026, 19 maggio 2026. jll.com/en-us/insights/occupancy-benchmark-report
- CBRE, 2026 Global Workplace & Occupancy Insights, 20 gennaio 2026. cbre.com/insights/reports/2026-global-workplace-and-occupancy-insights
- Belascu, A., Measuring What Matters, Facility Management Journal, IFMA, 29 settembre 2025. fmj.ifma.org/measuring-what-matters
Vacancy rate
Definizione. Nell’uso di mercato è la quota di superficie immediatamente disponibile per la locazione sul totale dello stock esistente di un mercato o di un submercato. È la metrica pubblicata dalle società di ricerca, e dal 2025 viene scomposta per grado dell’immobile (Grade A e resto) e per submercato, perché il dato aggregato nasconde mercati a due velocità.
Esiste anche una definizione contabile normata: l’EPRA Vacancy Rate, che le Best Practices Recommendations Guidelines di EPRA definiscono come valore locativo stimato degli spazi sfitti diviso il valore locativo stimato dell’intero portafoglio, calcolato sui soli immobili completati ed escludendo quelli in sviluppo. È una misura economica, pesata sul valore locativo, e per questo può divergere dal vacancy fisico misurato in metri quadri: un piano prime sfitto pesa poco in superficie e molto in reddito potenziale perduto.
Natural vacancy rate. Livello di sfitto di equilibrio verso cui un mercato tende, sopra il quale i canoni reali scendono e sotto il quale salgono. La formulazione di riferimento è quella della Federal Reserve Bank di San Francisco: i mercati immobiliari presentano frizioni che ostacolano lo sgombero del mercato, quindi anche in equilibrio esiste uno sfitto fisiologico. È un parametro specifico per mercato.
Storia. Il 5 ottobre 2001 la FRBSF pubblica la Economic Letter 2001-27 di John Krainer, che stima i natural vacancy rate di otto mercati uffici statunitensi e resta il riferimento metodologico sul concetto. Nel settembre 2024 EPRA aggiorna alla versione 1.3 le proprie linee guida con la definizione di EPRA Vacancy Rate alla sezione 3.4.
Utilizzo e dati 2026. Nella prima metà del 2026 il vacancy degli uffici a Milano risulta al 9,6% complessivo e al 3,6% sul Grade A; a Roma sotto il 7% complessivo e all’1,6% sul Grade A (dati JLL ripresi da MilanoFinanza, 21 luglio 2026). I canoni prime a Milano arrivano a 830 €/mq/anno in zona Duomo e 800 €/mq/anno a Porta Nuova, a Roma a 620 €/mq/anno. L’assorbimento milanese si attesta intorno ai 134.000 mq nel semestre con taglio medio sceso a 750 mq dai 1.100 precedenti, mentre Roma cresce del 48% a 59.000 mq. In Europa la disponibilità complessiva è al 9,7%, con il Grade A al 3,3% e al 2,8% nelle core location (Cushman & Wakefield, giugno 2026 e Q1 2026).
Il divario fra 9,6% complessivo e 3,6% Grade A a Milano è il numero che documenta la biforcazione dello stock: la scarsità riguarda il prodotto di qualità, la disponibilità riguarda tutto il resto.
Vantaggi. Letto per grado e per submercato, il vacancy rate serve a capire il potere negoziale reale in una trattativa: quanto è sostituibile lo spazio che si sta guardando e quanto lo è l’inquilino agli occhi della proprietà.
Bibliografia.
- EPRA, Best Practices Recommendations Guidelines, settembre 2024 (v1.3), sez. 3.4. epra.com
- Krainer, J., Natural Vacancy Rates in Commercial Real Estate Markets, FRBSF Economic Letter 2001-27, 5 ottobre 2001. frbsf.org
- JLL Research, Milan Office Market Dynamics, H1 2026. jll.com/en-us/insights/market-dynamics/milan-office
- Cushman & Wakefield, European Offices: Shrinking Supply, giugno 2026. cushmanwakefield.com/en/insights/european-offices-shrinking-supply
Desk sharing
Definizione. Modello di allocazione in cui il numero di postazioni è inferiore al numero di persone assegnate a una sede, con condivisione delle scrivanie nel tempo. Il desk sharing ratio esprime il rapporto fra persone assegnate e postazioni disponibili: 1:1 indica assegnazione fissa, 1,5:1 indica una postazione ogni una persona e mezza. La convenzione di scrittura varia fra autori, quindi va sempre esplicitata. Nessun ente di standardizzazione ha normato il termine.
Rapporto con l’hot desking. Il desk sharing è la strategia di dimensionamento dell’immobile. L’hot desking è una delle modalità di assegnazione con cui la si realizza, insieme all’hoteling (postazione prenotata in anticipo per una durata definita), al free address con neighbourhood assegnato al team, e al desk booking con vincoli. Ogni hot desking realizza desk sharing, mentre il desk sharing può esistere anche con modalità prenotate.
Storia. Il primo caso documentato con cifre è Ernst & Young, che fra il 1992 e il 1994 ridusse gli spazi a uffici negli Stati Uniti di 2 milioni di sq ft, il 25% del totale, con costi di occupazione scesi da 145 a 120 milioni di dollari, in un progetto sviluppato con lo studio di Michael Brill.
Quadro normativo italiano. Nessuna norma italiana disciplina il desk sharing in quanto tale. Il perimetro rilevante comprende il D.Lgs. 81/2008, in particolare il Titolo VII sulle attrezzature munite di videoterminali e il Titolo III sulle attrezzature di lavoro, e la Legge 22 maggio 2017 n. 81, art. 22, sull’informativa scritta relativa ai rischi del lavoro agile. La novità recente è la Legge 11 marzo 2026 n. 34, art. 11, che introduce il comma 7-bis all’art. 3 del D.Lgs. 81/2008 estendendo gli obblighi di salute e sicurezza al lavoro svolto fuori dai locali aziendali, con informativa scritta annuale al lavoratore agile e all’RLS e sanzione per omessa consegna, in vigore dal 7 aprile 2026 senza periodo transitorio.
Dati di adozione. Le aziende con assegnazione fissa sono scese al 55% dall’83% del 2021, e quelle con modelli ibridi o di desk sharing sono salite al 36% dal 12% (CBRE, 2026, globale). Il ratio target prevalente sta fra 1,01 e 1,49 dipendenti per postazione, con un terzo delle organizzazioni oltre 1,5. In Europa il 61% delle postazioni risulta non assegnato, e la quota di organizzazioni con ratio fra 1 e 1,5 dovrebbe scendere dal 53% al 28% in due anni (CBRE, 1 ottobre 2025). Sul fronte delle policy, il 62% delle aziende ha giornate di presenza fisse, in crescita dal 49% del 2025, mentre gli approcci completamente flessibili sono al 14% dal 40% del 2022 (JLL, 2026).
Vantaggi. Riduzione della superficie necessaria a parità di organico, superficie liberata riallocabile su funzioni collaborative, costi di occupazione allineati alla presenza reale. La condizione di riuscita sta nella dotazione: armadietti, prenotazione affidabile, cabine acustiche, pulizia fra i turni di utilizzo.
Bibliografia.
- CBRE, European Office Occupier Sentiment Survey 2025, 1 ottobre 2025. cbre.com/insights/reports/european-office-occupier-sentiment-survey-2025
- CBRE, The Affiliation Imperative: The Office’s New Purpose, 16 luglio 2026. cbre.com
- JLL Research, Global Occupancy Planning Benchmark Report 2026, 19 maggio 2026. jll.com
Hot desking
Definizione. Modalità di assegnazione in cui nessuna persona ha una postazione riservata: le scrivanie si occupano su base libera all’arrivo. Nessun ente di standardizzazione ha normato il termine. La letteratura accademica lo inquadra nella categoria più ampia dei non-territorial offices, studiati dagli anni Settanta.
Storia. Nel 1973 Thomas J. Allen e Peter G. Gerstberger pubblicano su Human Factors il primo esperimento controllato di ufficio non territoriale: un anno di osservazione di un reparto di product engineering con tavoli condivisi e nessuna postazione assegnata, con dipartimento di controllo. I risultati: preferenza dei dipendenti per l’assetto non territoriale, aumento significativo della comunicazione interna, assenza di incrementi misurabili di performance nel periodo osservato. La ricerca fu condotta alla MIT Sloan School of Management con il supporto di IBM.
La prima attestazione lessicale documentata è l’articolo di Godfrey Golzen Cut the office in half without tears, The Sunday Times, 5 maggio 1991, seguito da Derek Harris, Turning office desks into hot property, The Times, 1992. L’etimologia viene comunemente ricondotta alla pratica navale dell’hot racking, la condivisione delle cuccette fra marinai di turni diversi, con il letto ancora caldo al cambio turno: l’attribuzione circola come spiegazione corrente e resta priva di conferma lessicografica, con almeno una fonte che segnala il rischio di un falso etimo.
Fra il 1992 e il 1994 Ernst & Young diventa l’adottante pioniere documentato dell’hoteling, con i numeri riportati nella voce precedente; nella sede della Sears Tower i lavoratori vennero ridenominati visiting employees. Seguono negli anni Novanta Aetna, General Electric e Boeing, quest’ultima con circa 13.000 dipendenti senza ufficio permanente. A gennaio 1994 Jay Chiat introduce in Chiat/Day il virtual office con il Project Chrysalis, sostituendo scrivanie e cubicoli con calendari elettronici, posta elettronica, armadietti, laptop e telefoni cellulari: l’esperimento si rivela controverso e viene abbandonato con il trasferimento del 1998 a Playa del Rey. Nel 1995 la sede newyorchese di Chiat/Day progettata da Gaetano Pesce, con postazioni mobili su carrelli, viene pubblicata su Domus 769 e diventa l’iconografia più citata dell’hot desking anni Novanta. Uno studio del 2007 su 142 lavoratori del settore finanziario rileva che l’assegnazione fissa rafforza l’identità di team, mentre l’hot desking rafforza l’identità organizzativa.
Utilizzo. L’hot desking funziona dove la presenza è mediamente bassa e prevedibile, dove esiste una dotazione affidabile di armadietti e cabine acustiche, e dove le riunioni ricorrenti hanno spazi dedicati. Le organizzazioni che lo adottano su team con lavoro di concentrazione prolungata compensano con aree silenziose assegnate.
Vantaggi. Superficie ridotta a parità di organico, incontri non programmati fra funzioni diverse, layout riconfigurabile senza opere. Il beneficio documentato dalla letteratura più antica riguarda la comunicazione interna, che nell’esperimento del 1973 aumentò in modo significativo.
Bibliografia.
- Allen, T. J. e Gerstberger, P. G., A Field Experiment to Improve Communications in a Product Engineering Department: The Nonterritorial Office, Human Factors, vol. 15, n. 5, ottobre 1973, pp. 487-498, DOI 10.1177/001872087301500505.
- Putting Employees in Their Place: The Impact of Hot Desking on Organizational and Team Identification, Organization Science, 2007, DOI 10.1287/orsc.1070.0265.
- Domus, Hot desking in the ’90s: the advertising agency Chiat/Day in New York designed by Gaetano Pesce, dall’archivio, originale Domus 769, marzo 1995.
- Ergoweb, Checking Into a Desk Du Jour: An Exploration of Hotelling (Ernst & Young, Aetna, GE, Boeing).
ESG office
Definizione. “ESG office” è espressione di mercato. Quello che ha definizione precisa è il perimetro regolamentare che qualifica un immobile a uffici come allineato a criteri ambientali, sociali e di governance. I quattro pilastri:
Tassonomia. Regolamento (UE) 2020/852 del 18 giugno 2020, che istituisce il quadro per gli investimenti sostenibili, pubblicato in GUUE il 22 giugno 2020 ed entrato in vigore il 12 luglio 2020. Stabilisce i criteri di allineamento delle attività economiche, incluse acquisizione, proprietà, costruzione e ristrutturazione di immobili.
SFDR. Regolamento (UE) 2019/2088 del 27 novembre 2019 sull’informativa di sostenibilità nel settore dei servizi finanziari, che disciplina gli obblighi informativi dei prodotti finanziari e quindi dei fondi immobiliari.
CSRD. Direttiva (UE) 2022/2464 del 14 dicembre 2022 sulla rendicontazione societaria di sostenibilità, pubblicata in GUUE L 322 del 16 dicembre 2022. Il quadro è in movimento: la Direttiva (UE) 2025/794 detta “stop-the-clock”, adottata il 14 aprile 2025, ha rinviato l’applicazione per le imprese di seconda e terza ondata; l’11 luglio 2025 è arrivato un intervento di flessibilità per la prima ondata; il 9 dicembre 2025 è stato raggiunto l’accordo politico sul pacchetto Omnibus, che propone di applicare la CSRD alle sole imprese sopra i 1.000 dipendenti. Quest’ultimo elemento resta una proposta oggetto di accordo politico e va verificato prima di essere citato come diritto vigente. [FONTE DA VERIFICARE]
EPBD e standard minimi di prestazione energetica. Direttiva (UE) 2024/1275 del 24 aprile 2024. L’articolo 9(2) prevede che per gli edifici non residenziali gli Stati membri fissino standard minimi che impongano entro il 2030 un livello corrispondente almeno al 16° percentile della distribuzione di prestazione energetica del parco immobiliare nazionale, e al 26° percentile entro il 2033. Il meccanismo dei percentili è il punto tecnico che viene citato male più spesso: la soglia è relativa al parco nazionale, quindi il rischio di stranded asset si legge sulla posizione dell’immobile rispetto al proprio mercato di riferimento e non sul consumo assoluto.
GRESB. Benchmark di riferimento per la performance ESG dei portafogli immobiliari, istituito nel 2009 dalla collaborazione fra un gruppo di fondi pensione e la Maastricht University. Acquisito da GBCI nel 2014, oggetto di management buyout con Summit Partners nel 2020, quota di maggioranza a General Atlantic tramite il fondo BeyondNetZero nel 2024. Nel ciclo di valutazione 2025 hanno partecipato 1.002 fund manager, di cui 84 nuovi, con 2.382 assessment presentati.
Utilizzo e dati. JLL stima un green premium sui canoni degli immobili certificati fra il 7,1% e l’11,6%, con valori sopra il 7% in Nord America, intorno al 10% in Asia Pacifico e oltre l’11% a Londra. Lo stesso studio rileva che nella maggior parte dei mercati uffici analizzati gli edifici certificati superano il 50% dello stock di Classe A, e che la relazione fra premio e diffusione è inversa: dove la certificazione è più comune il premio si riduce, perché la certificazione passa da elemento distintivo a standard di mercato. JLL avverte esplicitamente che le stime dei diversi studi variano, quindi una cifra sul green premium senza anno e perimetro non è difendibile.
Vantaggi. Per chi occupa, un immobile allineato riduce il rischio di dover traslocare per obblighi normativi sopravvenuti, produce dati energetici utilizzabili nella propria rendicontazione, e in molti casi porta comfort misurabile. Per la proprietà, l’allineamento protegge il valore contro il rischio di obsolescenza normativa.
Bibliografia.
- Regolamento (UE) 2020/852, 18 giugno 2020. eur-lex.europa.eu/eli/reg/2020/852/oj
- Regolamento (UE) 2019/2088, 27 novembre 2019. eur-lex.europa.eu/eli/reg/2019/2088/oj
- Direttiva (UE) 2022/2464, 14 dicembre 2022. eur-lex.europa.eu/eli/dir/2022/2464/oj
- Direttiva (UE) 2024/1275, 24 aprile 2024. eur-lex.europa.eu/eli/dir/2024/1275/oj
- Commissione europea, DG FISMA, Corporate sustainability reporting (stato di CSRD, stop-the-clock e Omnibus).
- GRESB, Real Estate Assessment (dati di partecipazione 2025). gresb.com/real-estate-assessment/
- Eichholtz, P., Kok, N. e Quigley, J. M., Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings, American Economic Review, vol. 100, n. 5, dicembre 2010, pp. 2492-2509, DOI 10.1257/aer.100.5.2492.
- JLL Research, The next frontier for green building certifications, luglio 2024.
WELL
Definizione. Il WELL Building Standard è un sistema di rating che certifica edifici, spazi e organizzazioni in base al loro impatto su salute e benessere degli occupanti. È amministrato dall’International WELL Building Institute (IWBI), public benefit corporation della California, con verifica di terza parte affidata a GBCI. I dieci concept di WELL v2 sono Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community. I principi dichiarati del sistema: equo, globale, basato su evidenze, tecnicamente robusto, centrato sul cliente, resiliente.
Storia. Il WELL Building Standard viene lanciato nel 2014, primo sistema di rating dedicato al benessere, promosso da Paul Scialla di Delos. Nel 2016 oltre 200 progetti in 21 Paesi avevano adottato la certificazione. Nel 2018 parte il pilot di WELL v2, e il 15 settembre 2020 arriva il lancio formale della versione, dopo due anni durante i quali il sistema è stato testato su oltre 3.300 progetti, per più di 413 milioni di sq ft in 54 Paesi.
Utilizzo. WELL si applica sia all’edificio sia allo spazio occupato da una singola organizzazione, e prevede misurazioni sul campo (qualità dell’aria, acqua, illuminamento, acustica, comfort termico) oltre alla documentazione di politiche interne. Per un’azienda che occupa uno spazio in un immobile certificato, i concept che incidono sul lavoro quotidiano sono Air, Light, Sound e Thermal Comfort.
Vantaggi. Parametri di comfort verificati da terza parte anziché dichiarati, criteri comparabili fra immobili, base documentale per le politiche di salute e sicurezza, argomento concreto nella comunicazione interna sul rientro in ufficio.
Bibliografia.
- IWBI, International WELL Building Institute Formally Launches WELL v2, comunicato del 15 settembre 2020.
- IWBI, WELL Building Standard v2, Q4 2020 (testo dello standard).
- IWBI, About IWBI e WELL v2 Overview. wellcertified.com
- GBCI, About (ruolo nella verifica WELL). gbci.org/about
LEED
Definizione. LEED, Leadership in Energy and Environmental Design, è il sistema di rating per l’edilizia sostenibile sviluppato e posseduto dallo U.S. Green Building Council (USGBC). Le certificazioni di progetto e le credenziali professionali sono amministrate in via esclusiva da GBCI, Green Business Certification Inc., come verifica indipendente di terza parte. In Italia il riferimento associativo è il Green Building Council Italia, che promuove LEED e sviluppa i protocolli nazionali GBC.
Storia. USGBC nasce nell’aprile 1993 per iniziativa di David Gottfried, Michael Italiano e Rick Fedrizzi, con la riunione di rappresentanti di oltre sessanta imprese e organizzazioni non profit nella boardroom dell’American Institute of Architects. Nell’agosto 1998 parte il pilot LEED versione 1.0; nel 2000 arriva la versione 2.0; nel 2008 viene costituita GBCI; nell’aprile 2009 esce LEED 2009, denominato ufficialmente LEED v3. Il ciclo più recente: due consultazioni pubbliche su LEED v5 fra il 3 aprile e il 24 maggio 2024 e fra il 27 settembre e il 28 ottobre 2024; ratifica dei membri USGBC il 28 marzo 2025 dopo una votazione aperta dal 25 febbraio; rilascio di LEED v5 il 28 aprile 2025, con tempistica scelta per celebrare il venticinquesimo anniversario del rating system originale per le nuove costruzioni. Il 3 novembre 2025 apre la certificazione dei progetti LEED v5 sulla piattaforma Arc, con oltre venti early adopter già certificati in beta su Operations and Maintenance. Dal 1° luglio 2027 LEED v5 sarà l’unica versione disponibile per le nuove registrazioni dei sistemi commerciali.
Utilizzo. I rating system LEED v5 con registrazione aperta sono BD+C New Construction, BD+C Core and Shell, ID+C Commercial Interiors, O+M Existing Buildings. Per chi occupa uno spazio, il sistema rilevante è ID+C Commercial Interiors, applicabile all’allestimento dei propri interni, mentre O+M riguarda la gestione dell’edificio esistente.
Il caso italiano. Nella classifica USGBC sulle certificazioni del 2024 l’Italia si colloca all’ottavo posto mondiale come unico Paese europeo nella Top 10, con 174 progetti certificati e 2.135.799 mq di superficie. I dati sull’impatto delle certificazioni italiane riferiti al 2023 indicano 330.000 tonnellate di rifiuti da costruzione risparmiati, 170.000 tonnellate di CO₂ evitate e 1,3 miliardi di litri di acqua potabile risparmiati.
Vantaggi. Riconoscibilità internazionale nelle due direzioni (investitori e conduttori multinazionali), criteri documentati e verificati da terza parte, effetto misurato sui canoni nei mercati dove la certificazione resta minoritaria, contributo alla rendicontazione ambientale di chi occupa.
Bibliografia.
- USGBC, LEED v5 (pagina ufficiale del rating system). usgbc.org/leed/v5
- USGBC Support, LEED v5 (ratifica 28 marzo 2025, rating system disponibili, scadenza 1° luglio 2027).
- Drosos, E., LEED v5 Is Here, BuildingGreen, 11 luglio 2025.
- Canada Green Building Council, USGBC opens LEED v5 project certification, 3 novembre 2025.
- GBC Italia, L’Italia unico Paese europeo nella Top 10 delle certificazioni LEED di USGBC, 14 febbraio 2025.
- GBCI, About (fondazione 2008, rating system amministrati). gbci.org/about
I numeri del mercato uffici italiano ed europeo nel 2026
Indicatore | Valore | Fonte, anno, perimetro |
Vacancy uffici Milano, complessivo | 9,6% | JLL via MilanoFinanza, H1 2026, Milano |
Vacancy uffici Milano, Grade A | 3,6% | JLL, H1 2026, Milano |
Vacancy uffici Roma, complessivo | sotto il 7% | JLL, H1 2026, Roma |
Vacancy uffici Roma, Grade A | 1,6% | JLL, H1 2026, Roma |
Canone prime Milano Duomo | 830 €/mq/anno | JLL, H1 2026, Milano |
Canone prime Roma | 620 €/mq/anno | JLL, H1 2026, Roma |
Disponibilità uffici Europa | 9,7% | Cushman & Wakefield, giugno 2026, mercati europei chiave |
Vacancy Grade A Europa, core location | 2,8% | Cushman & Wakefield, Q1 2026, Europa |
Utilization media uffici | 56% | JLL, 19 maggio 2026, globale |
Utilization giorno di picco | 80% | CBRE, 20 gennaio 2026, globale |
Occupancy (postazioni assegnate) | 111% | CBRE, 2026, globale |
Postazioni non assegnate in Europa | 61% | CBRE, 1 ottobre 2025, Europa |
Green premium sui canoni certificati | 7,1% – 11,6% | JLL, luglio 2024, mercati uffici globali |
FAQ
Occupancy rate e utilization rate sono la stessa cosa?
No. L’occupancy conta le postazioni assegnate, l’utilization conta quelle effettivamente occupate nei momenti di maggiore affollamento. Con il desk sharing l’occupancy può superare il 100% mentre l’utilization resta intorno al 50%.
Qual è il vacancy rate degli uffici a Milano?
Nella prima metà del 2026 si attesta al 9,6% complessivo e al 3,6% sul Grade A, secondo dati JLL ripresi dalla stampa specializzata. Il divario fra i due valori indica scarsità di prodotto di qualità.
Desk sharing e hot desking sono sinonimi?
Il desk sharing è la strategia di dimensionamento delle postazioni. L’hot desking è una delle modalità con cui la si attua, quella senza prenotazione. Altre modalità sono hoteling, free address e desk booking.
Esiste una definizione ufficiale di “ESG office”?
No. Ciò che ha definizione precisa è il perimetro normativo: Tassonomia, SFDR, CSRD e gli standard minimi di prestazione energetica introdotti dall’EPBD del 2024.
WELL e LEED si escludono?
No. LEED certifica la prestazione ambientale dell’edificio o degli interni, WELL certifica l’impatto su salute e benessere degli occupanti. Entrambi sono verificati da GBCI e molti immobili adottano i due sistemi in parallelo.
Quanto vale il green premium sui canoni?
Le stime JLL di luglio 2024 indicano un intervallo fra il 7,1% e l’11,6%, con valori più bassi dove la certificazione è più diffusa. Le stime variano fra studi, quindi il dato va sempre accompagnato da anno e perimetro.
Continua la lettura
Questa è la terza e ultima parte del dizionario del workplace. La parte 1 copre gestione e modelli di servizio, la parte 2 entra nel cantiere e nella dotazione tecnica.
Se vuoi capire come i numeri di questa pagina si applicano al tuo caso, dal dimensionamento delle postazioni al costo totale di occupazione di una sede a Milano o a Venezia, contatta Stella33 per un confronto.